Der Ablauf einer Zwangsversteigerung – so läuft ein Versteigerungstermin wirklich ab
Ein Zwangsversteigerungstermin ist kein normaler Immobilienverkauf – sondern ein gerichtliches Verfahren mit klaren Regeln und überraschend viel Spannung. Wer erfolgreich mitbieten möchte, sollte den Ablauf genau kennen und vorbereitet auftreten. Hier erfahren Sie Schritt für Schritt, wie ein Versteigerungstermin abläuft – und worauf Sie achten sollten.
Vor dem Termin: Gut vorbereitet ist halb ersteigert
Noch bevor Sie den Versteigerungssaal betreten, sollten Sie:
das Verkehrswertgutachten sorgfältig gelesen haben,
das Aktenzeichen, den Verkehrswert und das geringste Gebot kennen,
mögliche Belastungen oder Wohnrechte geprüft haben,
und die Finanzierung gesichert haben (inkl. Sicherheitsleistung von 10 %).
👉 Tipp: Besuchen Sie zur Vorbereitung mindestens einen Termin als Zuschauer:in – das schafft Routine und senkt die Nervosität.
Der Versteigerungstermin – Schritt für Schritt
Der Termin selbst wird beim zuständigen Amtsgericht durchgeführt und von einer/einem Rechtspfleger:in geleitet. Es gibt drei Phasen:
1. Bekanntmachungsteil
Der Termin beginnt mit der Verlesung:
der Beteiligten (Bieter:innen, Gläubiger, Eigentümer)
der Versteigerungsbedingungen (z. B. Mindestgebot, bestehen bleibende Rechte)
eventueller Besonderheiten (z. B. Wohnrechte, Mietverhältnisse, Baulasten)
Danach fordert das Gericht zur Abgabe von Geboten auf.
2. Bietphase
Jetzt wird es spannend. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten. In dieser Zeit können Sie Gebote abgeben – mündlich, klar und mit vollständiger Namensangabe.
Wichtig:
Gebote müssen über dem geringsten Gebot liegen.
Sie können jederzeit ein neues Gebot abgeben, solange die Bietzeit läuft.
Nach 30 Minuten fragt das Gericht erneut: „Weitere Gebote?“ – erst wenn niemand mehr bietet, wird das letzte Gebot dreimal aufgerufen.
3. Zuschlagsentscheidung
Nach dem letzten Aufruf prüft das Gericht:
Ob das Gebot zulässig ist (z. B. über 5/10 bzw. 7/10 des Verkehrswerts)
Ob der/die Gläubiger:in dem Zuschlag zustimmt
Ob Gründe zur Zuschlagsversagung bestehen
Anschließend erfolgt entweder:
der Zuschlagsbeschluss, mit dem der/die Meistbietende Eigentümer:in wird
oder die Vertagung/Versagung, z. B. bei zu niedrigem Gebot oder Gläubigerwiderspruch
Sicherheitsleistung & Zahlung
Bereits im Termin muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts nachgewiesen werden (z. B. als Bankbürgschaft, Scheck oder Überweisung).
Die restliche Zahlung des Bargebots ist innerhalb von 4–6 Wochen fällig.
Danach: Eigentum mit Pflichten
Mit dem Zuschlag übernehmen Sie:
alle Rechte und Pflichten an der Immobilie
ggf. Kosten und Lasten wie Wohngeld oder Grundsteuer
und tragen ab diesem Zeitpunkt das volle wirtschaftliche Risiko
Achten Sie daher auf:
schnelle Beauftragung einer Gebäudeversicherung
Prüfung, ob die Immobilie bewohnt oder vermietet ist
Klärung etwaiger Sonderkündigungsrechte
Fazit
Ein Zwangsversteigerungstermin ist klar strukturiert, öffentlich und streng geregelt – aber dennoch emotional und dynamisch. Wer gut vorbereitet ist, ruhig bleibt und seine Gebotsstrategie kennt, kann mit etwas Geschick zum erfolgreichen Ersteher oder zur erfolgreichen Ersteherin werden.